¿Es posible hacer value investing a través de la inversión inmobiliaria?: Por supuesto que SI. Los inmuebles o bienes raíces no dejan de ser activos reales de la economía, igual que las empresas cotizadas. De esta forma, la inversión en valor se manifiesta cuando conseguimos adquirir inmuebles con margen de seguridad a un precio que no haya alcanzado el valor intrínseco.
Podemos convertirnos en inversor inmobiliario de distintas formas:
- Adquirir y alquilar inmuebles
- Crowdfunding inmobiliario
- Empresas cotizadas de real estate
Veamos cada uno de estos puntos en detalle para que puedas elegir la estrategia de inversión que mejor se adapte a ti.
Invertir en inmuebles para su alquiler
Comprar inmuebles y proceder a su alquiler es la manera más directa de entrar en este tipo de inversión. En este tipo de inversión debemos controlar el riesgo según los siguientes parámetros:
- Ubicación del inmueble
- Estado del edificio y del inmueble
- Nivel de endeudamiento hipotecario
Por otro lado, normalmente en función de que asumamos un mayor riesgo tendremos la oportunidad de obtener mayores rentabilidades.
El mecanismo para estimar la rentabilidad de un inmueble es sencillo, te indicamos los pasos:
- Calculamos el precio total del inmueble incluyendo reformas, mobiliario e impuestos [Opcional]. Pongamos por ejemplo que ese precio total son 100 mil euros para hacerlo de una forma simplificada.
- A continuación tendremos que valorar cual es el precio mensual de alquiler en la zona de los pisos similares al que estamos comprando.
- Por último, tenemos que dividir el precio total de adquisición de la vivienda entre el beneficio anual que genera el alquiler. Esto nos da una medida llamada PER (Price-Earnings Ratio), ratio precio-beneficio. Por ejemplo si estimamos un beneficio de 10 mil euros anuales de ingreso por alquiler, en caso de que el coste del piso sean los 100 mil euros iniciales, la inversión tendría un PER = 100.000 / 10.000 = 10. Es decir, tardamos 10 años en recuperar la inversión inicial.
El resultado será mas o menos preciso en función de si hemos contemplado impuestos y hayamos ajustado al máximo las variables.
Inversión inmobiliaria a través de empresas cotizadas de real estate
Este tipo de inversión se realiza a través de la adquisición de acciones de empresas SOCIMI en el mercado. Las SOCIMIS son Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria. Las ventajas de invertir en inmuebles a través de este vehículo de inversión son las siguientes:
- Invertir sin endeudarte: Puedes comprar un paquete de acciones que no implique apalancarte.
- Diversificación en inmuebles con poco capital: Al entrar en el capital de estas compañías estás invirtiendo en todas las promociones inmobiliarias que sustentan el activo de su balance, de esta forma te encuentras automáticamente “diversificado” entre muchos inmuebles.
Ahora bien, para poder invertir en estas compañías según la idea de inversión en valor necesitas analizar sus fundamentales.
Compañías del mercado continuo español más importantes de real estate:
- Neinor Homes
- Aedas Homes
- Metrovacesa
- Lar España Real Estate Socimi
- Renta Corporación
- Merlin
Crowdfunding en inversión inmobiliaria
El crowdfunding es un vehículo de financiación colectiva mediante el cual distintos agentes (particulares, empresas…) compran una participación en una promoción inmobiliaria.
Una de las plataformas más consolidadas en el mercado es Urbanitae.
Conclusiones
Resumen de las ventajas e inconvenientes de cada una de las alternativas que disponemos de invertir en bienes raíces.
| Compra de Inmuebles | A través de empresas cotizadas | Crowfunding y Crowdlending | ||
| Endeudamiento | Normalmente necesario vía hipoteca y reforma | No necesario | No necesario | |
| Diversificación | Baja con poco capital | Alta con poco capital | Alta con poco capital | |
| Rentabilidad | Capacidad de ajustarla modificando el precio del alquiler | Depende de la gestión de la compañía y sujeto a volatilidad del ciclo económico | Dependiente de la gestión del fondo | |
| Riesgos | Morosidad, problemas en inmueble o zona que impida su alquier. Variaciones en tipos de interés que mermen rentabilidad | Volatilidad del mercado, trampas de valor | Gestión inadecuada del fondo, incapacidad de atraer inversores |
Es importante valorar que comprar una vivienda de forma directa es la manera más transparente de entrar en este tipo de mercado ya que vas a poder negociar y gestionar de primera mano todos los pormenores. La inversión a través de empresas cotizadas es muy segura en el sentido de que su actividad está altamente auditada y regulada por distintos agentes como la CNMV. En el caso del crowdfunding hay que ser especialmente cuidadoso de no caer en webs fraudulentas o engaños que te hagan perder tu capital.
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